繼“三道紅線”又“兩道紅線”后，地產(chǎn)業(yè)再迎來(lái)“一年三次”的土拍政策大調(diào)整！
所謂“一年三次”，即：全國(guó)22個(gè)城市的土地交易，將一年最多賣三次，集中發(fā)布出讓公示，集中組織出讓活動(dòng)。
01
這兩天，部分城市已經(jīng)有了相關(guān)的動(dòng)作：
青島市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)已發(fā)布相關(guān)新聞報(bào)道。
隨后，鄭州、天津等城市陸續(xù)有相關(guān)文件流出：
劃重點(diǎn)：鄭州市自2月23日起將暫停住宅用地出讓公告；天津市則明確將于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告。
信號(hào)再明顯不過(guò)了。
除以上三個(gè)城市，消息面上涉及到的城市還包括：北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、無(wú)錫。
如果按照3月、6月、9月統(tǒng)一發(fā)布的節(jié)奏來(lái)看，留給主要城市研究的時(shí)間不多了，其他城市的官宣可能正在趕來(lái)。
02
如前文所述，“一年三次”的土地政策將給房企帶來(lái)巨大的考驗(yàn)，這個(gè)考驗(yàn)甚至比“三道紅線”有過(guò)之而無(wú)不及。
首先考驗(yàn)的就是房企的判斷力。
原來(lái)還有試錯(cuò)的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在可以說(shuō)連試錯(cuò)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。全國(guó)熱點(diǎn)城市同時(shí)推地，怎樣才能不顧此失彼？
以前，房企都靠時(shí)間錯(cuò)位拿地，賬上有錢就拿，賬上沒(méi)錢就下個(gè)月再拿。但現(xiàn)在一年只有三次機(jī)會(huì)，錯(cuò)過(guò)了這次，就得再等3個(gè)月，甚至半年。
這還不算什么，重要的是，一次招拍掛，房企不可能參加多塊土地競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)楣镜腻X只有那么多。
如果看中熱門地塊，競(jìng)爭(zhēng)激烈超出預(yù)算，最終拿還是不拿？拿，得付出更多的成本；不拿，就得等下一次。
所以，第二個(gè)挑戰(zhàn)就來(lái)了，房企的拿地能力。
熱點(diǎn)城市集中招拍掛，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，無(wú)異于千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋，要想殺出一條血路，必須快準(zhǔn)狠。這不僅對(duì)競(jìng)價(jià)拿地的人要求頗高，也對(duì)投拓策略團(tuán)隊(duì)的配合提出了更高的要求。
這就像買房，首先得有資格（拿地的錢），然后還得搖號(hào)（人才的投拓能力，還得加一點(diǎn)運(yùn)氣）。總而言之，“一年三次”增加了房企拿地的不確定性。
如何把不確定性變成更大概率的確定性？這涉及到第三個(gè)挑戰(zhàn)，房企的現(xiàn)金管理能力。
也就是，房企必須確保，當(dāng)主要城市集中推地的時(shí)候，賬上有足夠的錢用于拿地。
那么問(wèn)題又來(lái)了。籌錢的兩個(gè)渠道，一個(gè)是銷售端，可能面對(duì)產(chǎn)品集中去庫(kù)存、加速回款的情況，一個(gè)是融資端，能否在拿地的時(shí)候創(chuàng)新加杠桿。
毫不夸張的說(shuō)，“一年三次”政策實(shí)施，將重塑房企的開(kāi)發(fā)全流程管控。
為了保證3月份有錢拿地，你得在2月份大賣促銷回款；要拿得到地，房企的投拓團(tuán)隊(duì)必須是一支鐵軍；還要在加杠桿與降負(fù)債之間達(dá)到平衡，財(cái)務(wù)管理部門需要強(qiáng)有力的融資手段；這些又將傳導(dǎo)到開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，房企需要根據(jù)政策進(jìn)行調(diào)整……
對(duì)房企來(lái)說(shuō)，就一個(gè)字，難！
03
政策端的目的也很明確：
①讓住宅用地供應(yīng)計(jì)劃更加科學(xué)化、合理化；
②引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)；
③保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
也就是，未來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)更加穩(wěn)定，比如目前天津制定的3/6/9月份中旬集中出讓，形成一種良性循環(huán)，不至于長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有供應(yīng)，或者一段時(shí)間內(nèi)供應(yīng)特別多。
以及，一些地區(qū)原有的“先次后好”順序供地的做法無(wú)法繼續(xù)，這對(duì)房企來(lái)說(shuō)還是利好的。
在引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)方面，熱點(diǎn)城市集中土地供應(yīng)，可能會(huì)出現(xiàn)熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況，但房企也不是傻子，不懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
反而是，以往的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)逐漸形成有序競(jìng)爭(zhēng)。這也是中小房企的機(jī)會(huì)，可以避開(kāi)大房企直接競(jìng)爭(zhēng)從而獲得土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。
供應(yīng)清晰明了，也有助于大家制定一個(gè)合理的預(yù)期，能看得見(jiàn)市場(chǎng)的未來(lái)。
而這種規(guī)范化的土地集中出讓，可以減少更多人為隨機(jī)性土地出讓，帶來(lái)的種種不合理后果，進(jìn)而最大化保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。
分析了這么多，房企面對(duì)的問(wèn)題還是需要解決的，那么該如何應(yīng)對(duì)“一年三次”政策呢？
①單兵作戰(zhàn)不行，那就抱團(tuán)上，聯(lián)合拿地的招數(shù)此時(shí)不用更待何時(shí)。
②招拍掛之外，加強(qiáng)多元化拿地能力，諸如產(chǎn)業(yè)勾地、收并購(gòu)等等，東邊不亮西邊亮，祭出十八班武藝，總能拿下豐富的土儲(chǔ)。
③在22個(gè)熱點(diǎn)城市之外，瞄準(zhǔn)潛力城市布局，抓住這一輪窗口期，因?yàn)椴慌懦哂袛U(kuò)大的可能。
④做好現(xiàn)金流管理和籌劃，畢竟錢才是拿地的敲門磚。這也就涉及到好的產(chǎn)品，強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷，給力的回款，缺一不可，同時(shí)還得廣開(kāi)源流，準(zhǔn)備充裕的資金。
⑤強(qiáng)化投拓、財(cái)務(wù)、銷售三個(gè)核心部門的組織能力，針對(duì)政策進(jìn)行組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作等方面的調(diào)整升級(jí)，確保盡快適應(yīng)這一政策。
無(wú)論政策如何，細(xì)則如何，還是那句話，“管理紅利”時(shí)代，房企要練好內(nèi)功，精耕細(xì)作。（雨前顧問(wèn)“無(wú)房（xinwufang007）” 分析師李君霞）
