房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展仍是政府2021年工作的重要內(nèi)容之一。3月5日，在十三屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作了2021年的政府工作報(bào)告，大城市住房問題、長租房市場的規(guī)范等問題均被提及。在融資新規(guī)下，如何促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力建議，可以從資金端、土地端、監(jiān)管端三方發(fā)力。
建議細(xì)化“三道紅線”指標(biāo)，增加管控“檔”位
據(jù)悉，2020年8月，我國房企“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實(shí)施。今年則啟動(dòng)房貸“五檔分類”控制模式。對(duì)此，全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力表示，上述政策均為防范金融風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的必然舉措，有利于淡化房地產(chǎn)金融屬性，引導(dǎo)行業(yè)向健康、長久、安全的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)積極響應(yīng)國家號(hào)召，堅(jiān)決擁護(hù)調(diào)控政策。
談及在融資新規(guī)下如何更進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展時(shí)，張力建議，一是在資金端，應(yīng)細(xì)化“三道紅線”指標(biāo)（如對(duì)“凈負(fù)債率”“剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率”“現(xiàn)金短債比”指標(biāo)的臨界值設(shè)定不同的范圍），適當(dāng)增加管控“檔”位，允許金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)融資實(shí)施差異化管理，一定條件下允許“檔”位調(diào)整，這樣可以防止調(diào)控過急爆發(fā)大范圍金融風(fēng)險(xiǎn)。二是可根據(jù)企業(yè)的信用等級(jí)和誠信表現(xiàn)，適度優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，允許信用等級(jí)及誠信度高的企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管方面取得相應(yīng)優(yōu)勢。三是放開持有性物業(yè)融資約束，如放開優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的REITs（一般指房地產(chǎn)信托投資基金）限制，鼓勵(lì)、支持酒店、商場、長租公寓等通過REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出。四是支持綠色建筑、裝配式建筑的發(fā)展，提高相關(guān)融資支持。此外，鼓勵(lì)銀行定向支持舊村、舊城和舊廠改造等城市更新業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高參與城市更新項(xiàng)目企業(yè)的貸款可得性。
篩除“馬甲企業(yè)”，規(guī)范土拍市場秩序
在土地端，張力則建議增加土地供應(yīng)，加快完善程序。具體建議是：集中供地時(shí)，提高土地供給量，加強(qiáng)集中管理，降低土地市場競爭力度，從而穩(wěn)定土地價(jià)格；土地高溢價(jià)城市可設(shè)立“限地價(jià)+搖號(hào)”等土地競拍制度，并對(duì)參拍企業(yè)進(jìn)行穿透式股權(quán)審查，篩除“馬甲企業(yè)”，規(guī)范土拍市場秩序；適度優(yōu)化純住宅土地的招標(biāo)評(píng)分制度（如上海），增加非頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)的參與機(jī)會(huì)；鼓勵(lì)民營企業(yè)參與到“城市更新”、“租賃用房”、“一級(jí)開發(fā)”等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營中來，并適配金融資源支持有能力有實(shí)力的民企參與此類項(xiàng)目，發(fā)動(dòng)更多社會(huì)資源加快改造。
此外，在監(jiān)管端，張力認(rèn)為，可建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，強(qiáng)化渠道監(jiān)管。如可建立城市及片區(qū)房價(jià)預(yù)警機(jī)制，設(shè)立漲跌幅度閾值及時(shí)預(yù)警，并嚴(yán)查非法哄抬房價(jià)行為；同時(shí)強(qiáng)化對(duì)中介機(jī)構(gòu)及渠道商的監(jiān)管，避免出現(xiàn)壟斷情況，促進(jìn)行業(yè)合理競爭和健康發(fā)展。（袁秀麗）
