3月12日，融創(chuàng)中國(guó)披露2020年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，指標(biāo)超出市場(chǎng)預(yù)期，當(dāng)天港股部分內(nèi)房股午后異動(dòng)拉升，融創(chuàng)中國(guó)最高漲超11%。 

這與融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布的靚麗業(yè)績(jī)不無(wú)關(guān)系，來(lái)看看具體數(shù)據(jù)： 

營(yíng)收達(dá)2305.9億元，同比增長(zhǎng)36.2%；

歸母凈利潤(rùn)達(dá)356.4億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)36.9%；

每股盈利7.82元，同比增長(zhǎng)30.6%；

預(yù)計(jì)每股分紅1.65元，同比增長(zhǎng)33.9%；

合同銷(xiāo)售金額5753億元，穩(wěn)居行業(yè)第四位。 

這幾項(xiàng)核心數(shù)據(jù)匯總成一句話，就是“控規(guī)模、提利潤(rùn)”，融創(chuàng)中國(guó)在這方面的成績(jī)可以說(shuō)是很給力了。就拿每股分紅來(lái)說(shuō)，2019年就超過(guò)萬(wàn)科達(dá)到1.232元，2020年再次提升至1.65元。 

更加超出預(yù)期的是，在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)的資本結(jié)構(gòu)竟連降兩檔，凈負(fù)債率與非受限現(xiàn)金短債比已達(dá)標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債快速降至了“黃檔”。 

以致于，融創(chuàng)中國(guó)的業(yè)績(jī)會(huì)雨前顧問(wèn)“無(wú)房”分析師只記住了一個(gè)重點(diǎn)，那就是孫宏斌說(shuō)，“相信未來(lái)有3家企業(yè)過(guò)萬(wàn)億。”結(jié)合融創(chuàng)中國(guó)一頓調(diào)控部署獲得的成績(jī)，這話值得細(xì)品。

增收不增利，是這兩年行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，尤其是土地成本增大，加上疫情的沖擊，房企在盈利方面存在著巨大的壓力。

作為頭部規(guī)模房企，融創(chuàng)中國(guó)近兩年在營(yíng)收和利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)了超30%的增長(zhǎng)，著實(shí)難得。

業(yè)績(jī)釋放前，雨前顧問(wèn)“無(wú)房”分析師是替融創(chuàng)中國(guó)捏了把汗的，畢竟2020年中報(bào)時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)的降負(fù)債的比例就已超出預(yù)期，半年還能降多少？但事實(shí)證明，融創(chuàng)中國(guó)總是能給市場(chǎng)帶來(lái)驚喜。

企業(yè)年報(bào)顯示，2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%；非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)已降至黃檔，“降杠桿”取得超預(yù)期成果。

這給市場(chǎng)釋放了很強(qiáng)烈的信號(hào)：一是融創(chuàng)中國(guó)改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的從容快速，二是企業(yè)快速步入“綠檔”已進(jìn)入日程。

汪孟德在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)給出了具體時(shí)限，“到2023年公司的債務(wù)指標(biāo)還會(huì)持續(xù)優(yōu)化，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。”

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)向好，基本盤(pán)堅(jiān)實(shí)穩(wěn)固，從年報(bào)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)能看出，融創(chuàng)中國(guó)的地產(chǎn)主業(yè)走的正是高質(zhì)量正循環(huán)的模式。

2020年，融創(chuàng)錄得合同銷(xiāo)售金額5753億元，穩(wěn)居行業(yè)第四，核心深耕城市保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，55個(gè)城市銷(xiāo)售排名進(jìn)入前十，其中12個(gè)城市銷(xiāo)售金額排名第一，此外另有25個(gè)城市排名前五。

土儲(chǔ)方面，2020年融創(chuàng)繼續(xù)發(fā)揮多元拿地優(yōu)勢(shì)，獲取了大量高質(zhì)量土儲(chǔ)。

截至2020年底，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備約78%位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創(chuàng)全年可售貨值預(yù)計(jì)超過(guò)9000億，其中超過(guò)78%位于一二線城市。 

銷(xiāo)售、土儲(chǔ)、負(fù)債的持續(xù)優(yōu)化，促使融創(chuàng)中國(guó)的地產(chǎn)主業(yè)繼續(xù)朝著長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展，融創(chuàng)中國(guó)穩(wěn)健之余變得更加從容了。

曾看過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)，特斯拉60%的估值都不是來(lái)自汽車(chē)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)其實(shí)也一樣，2020年我們看到貝殼的估值一度超過(guò)了三家頭部房企估值的總和，物業(yè)股也深受資本青睞。

這背后是房地產(chǎn)盈利邏輯的嬗變，融創(chuàng)中國(guó)早已意識(shí)到這點(diǎn)。

2020年融創(chuàng)服務(wù)成功上市，截至年報(bào)發(fā)布當(dāng)日其估值已達(dá)到713.8億港元，位居物業(yè)股頭部陣營(yíng)，而高估值離不開(kāi)融創(chuàng)服務(wù)不斷提升的業(yè)績(jī)。 

企業(yè)年報(bào)顯示，2020年融創(chuàng)服務(wù)錄得營(yíng)業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長(zhǎng)約63.5%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)58%；歸母凈利潤(rùn)6.20億元，同比大幅增長(zhǎng)約129.8%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)152%。

值得一提的是，截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入中的占比大幅提升至60%，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

得益于母公司的強(qiáng)力支持，高品質(zhì)綜合服務(wù)能力、多渠道多業(yè)態(tài)的外拓能力，融創(chuàng)服務(wù)規(guī)模收獲確定性增長(zhǎng)。

截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長(zhǎng)67.2%；考慮母公司土地儲(chǔ)備面積后的合約建筑面積近4億平方米。

文旅更是其長(zhǎng)線布局的一步大棋，2020年融創(chuàng)文旅板塊顯現(xiàn)出強(qiáng)大的韌勁，即便遭逢疫情沖擊，融創(chuàng)文旅板塊快速恢復(fù)市場(chǎng)活力，開(kāi)始對(duì)公司帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流及業(yè)績(jī)支持。

2020年下半年，融創(chuàng)文旅客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。

在融創(chuàng)文旅眾多產(chǎn)品業(yè)態(tài)中，融創(chuàng)冰雪依托四季運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，已完成市場(chǎng)提前卡位，目前布局全國(guó)18個(gè)城市，規(guī)劃18個(gè)滑雪場(chǎng)，其中7個(gè)滑雪場(chǎng)已開(kāi)業(yè)，總接待333萬(wàn)人次。目前，融創(chuàng)已成為國(guó)內(nèi)最大的室內(nèi)冰雪運(yùn)營(yíng)商。

融創(chuàng)文旅和物業(yè)板塊一樣，都是能講好資本故事的板塊，目前融創(chuàng)文旅尚處于爆發(fā)初期，相信2021年的持續(xù)發(fā)力，會(huì)助力融創(chuàng)估值有更大的提升。

融創(chuàng)文化在2020年也取得了長(zhǎng)足發(fā)展。2020年，融創(chuàng)文化已完成七大動(dòng)畫(huà)工作室布局，并在影視領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)頭部?jī)?nèi)容項(xiàng)目的穩(wěn)定輸出，參投的影片獲得了超17億元的票房收入。

“地產(chǎn)+”的頭部站位，讓融創(chuàng)形成“物業(yè)加持地產(chǎn)，文化反哺文旅”的螺旋增長(zhǎng)模式，為融創(chuàng)進(jìn)一步提升估值提供更具韌性的增長(zhǎng)助力，未來(lái)可期。

過(guò)去，踩著時(shí)代脈搏前行的融創(chuàng)中國(guó)，給行業(yè)樹(shù)立了強(qiáng)勢(shì)崛起的非典型樣本。

十年間，融創(chuàng)中國(guó)合同銷(xiāo)售額從71億元上升至5753億元，增長(zhǎng)高達(dá)80倍；營(yíng)業(yè)收入從82億元增長(zhǎng)至2305.9億元，增長(zhǎng)27倍；核心凈利潤(rùn)從15億元提升至356.4億元，增長(zhǎng)約23倍。

如今，加杠桿成為過(guò)去式，地產(chǎn)盈利有了新空間，穩(wěn)居行業(yè)第四的融創(chuàng)中國(guó)再次嘗試地產(chǎn)新路徑。

即在地產(chǎn)調(diào)控來(lái)臨前，就提前做好布局，保證地產(chǎn)主業(yè)高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展，“地產(chǎn)+”加速建立頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)公司整體盈利能力兩位數(shù)以上的永續(xù)增長(zhǎng)模式。

對(duì)此，孫宏斌很有信心。他表示，“在2020年如此困難的情況下，地產(chǎn)行業(yè)的總體銷(xiāo)售規(guī)模依然頑強(qiáng)的站上了17萬(wàn)億，地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力和消費(fèi)的韌性可見(jiàn)非同一般。而在今年，地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模肯定會(huì)突破18萬(wàn)億，突破20萬(wàn)億也只是時(shí)間的問(wèn)題，在如此巨大的市場(chǎng)空間中，行業(yè)內(nèi)的好公司和頭部公司的成長(zhǎng)空間依然巨大。”

而更加穩(wěn)健從容的融創(chuàng)中國(guó)，似乎已經(jīng)有了更為宏大的目標(biāo)。(雨前顧問(wèn)“無(wú)房”分析師 李君霞)