業(yè)內(nèi)預(yù)計，2021年全年，樓市刷新2020年17萬億銷售紀(jì)錄的可能性非常大。
相比于去年受疫情沖擊，今年，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了“開局熱”。3月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2021年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約1.40萬億元，同比增長38.3%，實現(xiàn)了恢復(fù)性的增長；從銷售額來看，前2月商品房銷售額達(dá)到約1.92萬億元，同比增長1.33倍，迎來“開局熱”。
1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長近四成
圖片來源：國家統(tǒng)計局
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約1.40萬億元，同比增長38.3%；比2019年1-2月份增長15.7%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資約1.04萬億元，增長41.9%。
貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，“1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上漲約16%，增速平穩(wěn)。這主要由于去年1-2月受疫情影響，暫停項目開發(fā)建設(shè)所致，若不考慮去年疫情影響，近5年1-2月開發(fā)投資增速呈逐年上行走勢。”
“從2021年的投資增速來看，一方面房企加快在優(yōu)質(zhì)城市的布局力度意愿不斷提升，另一方面受去年下半年銷售快速增長的推動，房企在開發(fā)投資層面的推進(jìn)節(jié)奏也保持穩(wěn)步增長。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱，受金融政策和土地“兩集中”影響，預(yù)計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速會有所放緩。
分區(qū)域來看，東部地區(qū)的開發(fā)投資金額較高，中西部地區(qū)增速較快。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資8353億元，同比增長32.4%；中部地區(qū)投資2640億元，增長52.5%；西部地區(qū)投資2834億元，增長45.1%；東北地區(qū)投資158億元，增長28.6%。
商品房銷售額增1.33倍，東部地區(qū)成為“領(lǐng)頭羊”
圖片來源：國家統(tǒng)計局
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前2個月，全國商品房銷售額約1.92萬億元，同比增長1.33倍；比2019年1-2月份增長49.6%，兩年平均增長22.3%。其中，住宅銷售額增長1.44倍，辦公樓銷售額增長33.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長60.7%。從銷售面積方面來看，前2個月，全國商品房銷售面積約1.74億平方米，同比增長1.05倍；比2019年1-2月份增長23.1%，兩年平均增長11.0%。
分區(qū)域來看，東部地區(qū)不僅銷售額最高，而且維持著較高的銷售增速。1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售額11891億元，增長1.48倍；中部地區(qū)商品房銷售額3280億元，增長1.30倍；西部地區(qū)商品房銷售額3620億元，增長1.04倍；東北地區(qū)商品房銷售額359億元，增長72.7%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2020年初疫情影響下，中國作為唯一一個快速恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的大國，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇良好，使得居民購房全面恢復(fù)。此外，疫情后購房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對于改善需求也明顯上漲。
“雖然調(diào)控政策在去年下半年有所收緊，但是，去年整體信貸政策相對寬松，人才政策井噴，部分城市出現(xiàn)了明顯的‘打新潮’，刺激了市場需求。特別是東部成為領(lǐng)頭羊，長三角與珠三角出現(xiàn)了普遍性的房價上漲。”張大偉如是說。
潘浩認(rèn)為，“這與‘就地過年’及多數(shù)售樓處春節(jié)‘不打烊’有一定關(guān)聯(lián)，促進(jìn)部分購房需求得到提前釋放。1-2月，商品房銷售額同比增長133.4%，累計銷售均價同比增長14%，主要是受東部地區(qū)拉動影響，東部地區(qū)商品房銷售面積占整體市場44%，高于去年12月5個百分點。”
房企到位資金同比增長超半，購地面積漲三成
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約3.06萬億元，同比增長51.2%；比2019年1-2月份增長24.7%，兩年平均增長11.7%。其中，國內(nèi)貸款5201億元，增長14.4%；利用外資10億元，下降14.0%；自籌資金8268億元，增長34.2%；定金及預(yù)收款約1.10萬億元，增長96.3%；個人按揭貸款4961億元，增長63.7%。
潘浩認(rèn)為，定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款增速相對較高，是拉動房企到位資金上漲的主要原因。分項來看，自籌資金、定金和預(yù)收款依然為房企到位資金的主要來源，而國內(nèi)貸款自去年8月起，受房企“三道紅線”影響增速放緩，這就促使房企更加依賴加速去化的方式緩解資金壓力，個人按揭貸款、定金及預(yù)收款的占比或?qū)⒊掷m(xù)走高。
與此同時，隨著疫情影響削弱及到位資金的增長，房企的拿地積極性重新增高。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1453萬平方米，同比增長33.0%；土地成交價款503億元，增長14.3%。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、杭州、寧波、南京等11個賣地百億城市，50大熱點城市賣地高達(dá)5146.8億，同比上漲高達(dá)30%。
張大偉認(rèn)為，“2021年初，整體房企拿地依然積極，特別是融資難度降低，經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，資金相對寬松下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價率土地成交，土地市場熱度持續(xù)提升。疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。”
“土地市場面臨很多新的變動，尤其是‘雙集中’供地政策，可能會倒逼房企到三四線尤其是百強(qiáng)縣等區(qū)域進(jìn)行拿地。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
業(yè)內(nèi)：市場或趨穩(wěn)，各地分化還將持續(xù)
對于房價未來走勢，張大偉認(rèn)為，“整體趨勢看，預(yù)計2021年上半年房價繼續(xù)上漲的趨勢依然持續(xù)，但越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場，房價上漲會繼續(xù)放緩。”
“今年以來，深圳、上海等城市的調(diào)控政策頻頻出臺，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。不但一線城市，二、三線熱點城市的調(diào)控也不斷加碼，向市場釋放出明確的信號。對樓市穩(wěn)定，尤其是房價穩(wěn)定起到重要作用，”張波分析稱，“同時值得關(guān)注的是，金融側(cè)和土地側(cè)的長效機(jī)制落地，對于市場的影響則更為深入和長遠(yuǎn)。”
此外，對于房企資金面方面，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“需要關(guān)注后續(xù)嚴(yán)管金融風(fēng)險方面的政策。從實際過程看，這也和各地房價走勢等有關(guān)，若是房價上漲快，那么實際上就會面臨打壓，進(jìn)而容易對金融環(huán)境有所收緊。”
對于接下來的市場走勢，張大偉預(yù)測：“從房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)看，上半年漲幅將逐漸放緩，但2021年全年樓市刷新2020年17萬億銷售紀(jì)錄的可能性非常大。”
而在房價方面，張波表示，今年房價保持穩(wěn)定大格局的確定性強(qiáng)，但各地房地產(chǎn)市場的分化還將持續(xù)，整體房價穩(wěn)定性的背景下，不同城市不同板塊的房價波動性依然會存在。（徐倩）
