與此同時(shí)，弘陽地產(chǎn)更看重“有質(zhì)量的增長”。在弘陽地產(chǎn)召開的2020年業(yè)績會(huì)上，袁春還表示：“弘陽已經(jīng)進(jìn)入到50強(qiáng)的階段，未來有質(zhì)量的增長更為重要。接下來關(guān)注核心競(jìng)爭(zhēng)力和穩(wěn)健有質(zhì)量的增長。”

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2020年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額865.0億元，同比上升32.8%；簽約均價(jià)由2019年的13283元每平方米上升至2020年的14622元每平方米，同比上升10.0%。

雖然銷售額上漲三成，但是錯(cuò)失弘陽集團(tuán)董事長曾煥沙定下的千億目標(biāo)。早在2017年，曾煥沙曾經(jīng)提出“2020戰(zhàn)略”，即2020年完成千億目標(biāo)，地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“千億規(guī)模”，商業(yè)完成“百店計(jì)劃”，物業(yè)成為品質(zhì)領(lǐng)先的社區(qū)綜合服務(wù)商。

彼時(shí)，弘陽地產(chǎn)正處于意氣風(fēng)發(fā)的一年。在2017年這一年，明星職業(yè)經(jīng)理人張良加盟弘陽地產(chǎn)，隨后，來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管也攜手加盟。同時(shí)，弘陽地產(chǎn)從區(qū)域化房企快速布局全國，“百店千億”的計(jì)劃也隨之出爐。

三年過去，弘陽地產(chǎn)規(guī)模確實(shí)得到快速發(fā)展，從名不見經(jīng)傳的區(qū)域房企成長為全國化布局的房企。但是，當(dāng)時(shí)的千億目標(biāo)卻未如期兌現(xiàn)。事實(shí)上，在弘陽地產(chǎn)內(nèi)部，早已經(jīng)將千億目標(biāo)推遲，2020年初，弘陽地產(chǎn)執(zhí)行董事及行政總裁何捷曾經(jīng)在對(duì)外透露：“2020年弘陽地產(chǎn)的全年銷售目標(biāo)是750億元，增長率實(shí)現(xiàn)15%，可售資源預(yù)估在1100億元以上。”相比于三年前的豪言壯志，弘陽地產(chǎn)的新目標(biāo)也暗示著曾經(jīng)的計(jì)劃落空。

而弘陽地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略下的商業(yè)目標(biāo)“百店計(jì)劃”也落空。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，弘陽集團(tuán)目前已經(jīng)開業(yè)6座弘陽廣場(chǎng)，同時(shí)正在籌備9座弘陽廣場(chǎng)。即使加上正在籌備的數(shù)量，距離百店的目標(biāo)也相去甚遠(yuǎn)。

而當(dāng)初攜手加盟弘陽地產(chǎn)的明星經(jīng)理人也相繼出走。去年年底，“股肱之臣”張良請(qǐng)辭。而新年伊始，何捷、蔣達(dá)強(qiáng)等高管也相繼離開。目前，由曾煥沙從圈內(nèi)挖來紅人袁春接任執(zhí)行董事、聯(lián)席行政總裁。在此次業(yè)績會(huì)上袁春表示：“弘陽已經(jīng)進(jìn)入到50強(qiáng)的階段，未來有質(zhì)量的增長更為重要。接下來關(guān)注核心競(jìng)爭(zhēng)力和穩(wěn)健有質(zhì)量的增長。”

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2020年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入201.58億元，同比增長32.9%。其中，商業(yè)經(jīng)營及酒店經(jīng)營收入5.42億元，同比增長20.3%；凈利潤18.54億元，同比增長13.4%，凈利潤率達(dá)9.2%；母公司擁有人應(yīng)占凈利潤16.61億元，同比增長13.2%；核心凈利潤15億元，同比增長11.87%；母公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤13.13億元，同比增長約11%。

在營收同比增三成的情況下，弘陽地產(chǎn)的凈利潤也實(shí)現(xiàn)了同比增一成，但是凈利率卻下滑至新的低位為9.2%。參考新京報(bào)記者對(duì)2019年50家典型上市房企平均凈利潤的測(cè)算，50家上市房企凈利率平均值是14.29%，而弘陽地產(chǎn)的凈利率水平明顯落后于平均水平。

值得注意的是，弘陽地產(chǎn)的凈利率已經(jīng)連續(xù)4年下降。東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，弘陽地產(chǎn)的凈利率分別為19.47%、14.32%、10.78%、9.2%，已經(jīng)從雙位數(shù)下降至個(gè)位數(shù)。與此同時(shí)，相比于2017年，弘陽地產(chǎn)的毛利率也出現(xiàn)下降，其2017年至2020年的毛利率分別為40.58%、31.25%、25.14%、22.36%，同樣也是連續(xù)4年下降。

這也意味著在弘陽地產(chǎn)規(guī)模狂奔的背后，其存在著盈利能力持續(xù)下降的問題。針對(duì)2020年毛利率下滑，弘陽地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中表示：“毛利率有所下降，主要是由于毛利率較高的產(chǎn)品收入確認(rèn)比例較2019年同期有所下降。”

對(duì)于利潤的期許，在弘陽地產(chǎn)的業(yè)績會(huì)上，袁春表示：“未來，希望能夠在規(guī)模增長的同時(shí)，通過收并購、商住聯(lián)動(dòng)的拿地，包括聚焦深耕的管理效能的提升，融資成本的進(jìn)一步優(yōu)化，使得盈利能力在行業(yè)保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力水平。”

負(fù)債方面，據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，弘陽地產(chǎn)剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為69.4%、50.3%和1.62倍，均達(dá)到“三道紅線”的監(jiān)管要求，進(jìn)入綠檔房企。

回顧2019年底，弘陽地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率81.1%，同比上升15%，凈負(fù)債率是70.4%，同比上升2.1%。那么，經(jīng)歷2020年一年后，弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率大幅下降至50.3%，符合“三道紅線”中凈負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)。

值得注意的是，弘陽地產(chǎn)凈負(fù)債率大幅下降的背后，非控股權(quán)益大幅增加。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，弘陽地產(chǎn)的非控股權(quán)益由2019年的41.59億元上漲至2020年的122.23億元，也就是2020年的非控股權(quán)益幾乎是2019年的3倍，且非控股權(quán)益占權(quán)益總額為44.6%。

然而，在非控股權(quán)益大幅增加的情況下，非控股權(quán)益應(yīng)占利潤卻并未呈現(xiàn)相應(yīng)幅度增長。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年非控股權(quán)益應(yīng)占利潤分別為1.68億元和1.94億元，對(duì)應(yīng)占比約為10.16%和10.46%。

四成權(quán)益只對(duì)應(yīng)一成的利潤，弘陽地產(chǎn)非控股權(quán)益存在著與利潤不匹配的狀況。而另一方面，正是得益于非控股權(quán)益的增加，弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率的分母項(xiàng)目中的總權(quán)益得以擴(kuò)大，而凈負(fù)債率也快速下降。

PG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱：“一家公司非控股權(quán)益大增增加的同時(shí)凈負(fù)債率大幅下降，而非控股權(quán)益對(duì)應(yīng)利潤增幅與權(quán)益不匹配，這一會(huì)計(jì)特征反映了公司融資中存在明股實(shí)債或者結(jié)構(gòu)化融資的問題，導(dǎo)致一些項(xiàng)目公司內(nèi)部的股東權(quán)益不均等，這樣可能會(huì)降低合并報(bào)表后母公司的表觀負(fù)債率，也就是隱藏了部分真實(shí)的負(fù)債，同時(shí)也相對(duì)降低了公司的總體財(cái)務(wù)成本。但是事實(shí)上，公司的真實(shí)負(fù)債水平并未下降，可能會(huì)誤導(dǎo)相應(yīng)的債權(quán)人和公眾投資者。”

“這是典型的小股操盤，明股實(shí)債的安排，部分房企在‘三道紅線’壓力下這樣操作，將占有少數(shù)股權(quán)的項(xiàng)目的債務(wù)在表外體現(xiàn)，再以承諾回購或者保證回報(bào)的方式，這實(shí)際上是一種債券形式的安排。” 匯生國際資本總裁黃立沖對(duì)新京報(bào)記者表示。

那么，在“三道紅線”下，如何繼續(xù)進(jìn)軍千億，并且在規(guī)模保持增速之上提升盈利能力，這是弘陽地產(chǎn)目前面臨的新考驗(yàn)。（徐倩）