3月最后一天，恒大舉辦了2020年全年業(yè)績發(fā)布會。呼嘯25載，處于行業(yè)頭部地位的恒大正迎來一場“聚變”。
業(yè)績會上，集團(tuán)主席許家印明確表示恒大已“干掉”過去的自己，“今天的恒大已經(jīng)不是過往的恒大。”今天的恒大什么樣？
合約銷售額7232億元，同比增長20.3%；
營收5072億元，營收規(guī)模排名房企第一；
銷售回款6532億元，銷售回款率90.3%；
凈利潤314億元；有息負(fù)債大幅下降2000億元。
雨前顧問分析師認(rèn)為，恒大正在強(qiáng)化它頭部房企的引領(lǐng)地位，但這只是許家印的小目標(biāo)，他的大目標(biāo)是做“新恒大”。
所謂新恒大，就是恒大不是單一的地產(chǎn)企業(yè)，而是一間多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技的綜合性企業(yè)集團(tuán)。許家印將恒大定位為數(shù)字科技企業(yè)，表示市場不能再用原來的視角去觀察它。
根據(jù)恒大集團(tuán)副主席兼行政總裁夏海鈞的判斷，房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭可以說已經(jīng)定局，恒大、萬科、碧桂園前三格局基本難以發(fā)生變化，三巨頭的地位難以撼動。
在這種情況下，恒大將圍繞一個地產(chǎn)主業(yè)，大力發(fā)展多元化，形成“同心多元化”發(fā)展。
打造定海神針
不管恒大的目標(biāo)有多大，要實(shí)現(xiàn)“同心多元化”，地產(chǎn)主業(yè)才是那根定海神針，如果恒大的地產(chǎn)主業(yè)沒有穩(wěn)健的根基，那一切夢想都將成為空談。
要做強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，降杠桿是重中之重。2020年3月，恒大提出“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的新戰(zhàn)略，當(dāng)時制定的降負(fù)債目標(biāo)是每年平均下降1500億元。
2020年其有息負(fù)債大降2000億元，期間，在未發(fā)現(xiàn)境外債的情況下，恒大還用自有資金償還了境外債本息591億元。
能夠超額完成目標(biāo)，離不開恒大的四板斧：擴(kuò)大銷售規(guī)模、控制土地規(guī)模、拆分物業(yè)上市，以及引入戰(zhàn)略投資。
受疫情影響，龍頭房企銷售增速普遍有所放緩，能實(shí)現(xiàn)一位數(shù)的增長已是不易。2020年恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額7232億元，同比增長20.3%，銷售額增速領(lǐng)跑行業(yè)。
至于控土儲，去年恒大實(shí)現(xiàn)了總土地儲備的大幅下調(diào)，截至年末擁有土地儲備2.31億平方米，較一年前2.93億平方米下降超過6000萬平方米。
恒大計(jì)劃今年再下降1500萬平方米，使可售住宅土儲（剔除商業(yè)和車位）面積達(dá)到2.15億，同時明年再降1500萬平方米，達(dá)到2億平方米，保持在合理水平。
擅長講資本故事的恒大，還通過引入高質(zhì)量戰(zhàn)投、分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市等舉措，共增加權(quán)益888億港元，這也為其全面優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)提供了很好的助力。
在降負(fù)債規(guī)模上，恒大給出了三個時間點(diǎn)：2021年6月底，有息負(fù)債降至5900億元以下；2022年6月底，有息負(fù)債降至4500億元以下；2023年6月底，有息負(fù)債降至3500億元以下。
針對“三條紅線”，恒大也給出了三個時間點(diǎn)：至2021年6月將凈負(fù)債率降至綠檔；今年底將現(xiàn)金短債比降至綠檔；明年底將全面達(dá)到監(jiān)管要求。
籌謀地產(chǎn)未來
“土地兩集中”政策出臺，對房企綜合拿地能力提出前所未有的考驗(yàn)，但機(jī)遇也將并存。
夏海鈞表示，今年恒大在土地購買上會有所控制，尤其目前在招拍掛市場，房企越來越難拿到便宜的土地，恒大會將目光放到租賃式住房和城市更新兩個方面。
去年恒大戰(zhàn)投轉(zhuǎn)股后，兩大國資——深圳人才安居集團(tuán)和廣州市城投投資有限公司入局恒大。
未來，恒大計(jì)劃將在廣州與廣州城投合作城市更新項(xiàng)目，在深圳與深圳人才安居集團(tuán)就人才房、安居工程等方面全面合作，最終“通過這兩個地方的發(fā)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型”。
資料顯示，恒大目前有約100個城市更新的項(xiàng)目，其中78個是在粵港澳大灣區(qū)，58個在深圳。
這些還未納入報(bào)表的土儲，為恒大未來競賽籌備了充足的彈藥。
今年，恒大將銷售目標(biāo)定在7500億元，比2020年合約銷售增長3.7%，增速定在合理范圍內(nèi)，進(jìn)入提質(zhì)控速的新階段。
業(yè)績會上，夏海鈞透露，恒大目前在建工程面積為1.32億平方米，從去年結(jié)轉(zhuǎn)下來的已取得預(yù)售證的可售面積是4537萬平方米，計(jì)劃2021年新增9200萬平方米，公司2021年可售資源約1.37億平方米。
從給出的數(shù)據(jù)來看，恒大2021年依然是一個大賣之年，高達(dá)1.37億平方米的可售貨值，是今年票房的最大保證。
獨(dú)特的拿地和銷售能力，仍將是恒大未來穩(wěn)定地產(chǎn)主業(yè)最大的武器。有了這一強(qiáng)裝備，恒大“多元+科技”的轉(zhuǎn)身會如虎添翼。
數(shù)字科技的大目標(biāo)
美國黑石集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民在《我的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)》一書中提到一個觀點(diǎn)：做大事和做小事費(fèi)的功夫差不多，與其做小事，不如做大事。
恒大似乎一直都是這么做的。比如布局新能源汽車賽道，雖然過程中有質(zhì)疑聲出現(xiàn)，但兩年后恒大交出了一份讓人無法置喙的答卷。
隨著南沙工廠車間亮相，首批汽車產(chǎn)品陣營發(fā)布，持續(xù)地招募人才組建研發(fā)中心，加上通過并購補(bǔ)足在底盤和整車集成等技術(shù)方面，恒大讓外界看到了其布局新能源汽車賽道的決心。
業(yè)績會上，恒大披露目前正同步研發(fā)14款車，已發(fā)布9款，同時還在全球布局十大生產(chǎn)基地，天津、上海、廣州基地已啟動試生產(chǎn)調(diào)試。
截至目前，恒大汽車已累計(jì)投入474億元，目標(biāo)是成為世界規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)。
在房車中介賽道也一樣，去年恒大以迅雷不及掩耳之勢迅速席卷市場，通過雷霆并購手段，迅速切入賽道成為頭部陣列的玩家。
據(jù)悉，恒大房車寶目前已擁有全民經(jīng)紀(jì)人會員2129萬，門店4.3萬家，預(yù)計(jì)今年交易規(guī)模將超過2萬億元。已引入弘毅投資、中信、中融、周大福等戰(zhàn)略投資者，投資額合計(jì)163.5億港元，計(jì)劃今年底或明年初上市。
而已于去年12月成功上市的恒大物業(yè)，總市值已接近1200億元。恒大物業(yè)最新提出，到2021年合約面積不低于8億平米，在管面積突破6億平米，目標(biāo)是“力爭成為全球最大綜合城市服務(wù)運(yùn)營商”。
除此之外，恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大童世界、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大冰泉等四大產(chǎn)業(yè)平臺，都有在細(xì)分領(lǐng)域打造第一品牌的目標(biāo)。
就像蘇世民說的，經(jīng)營雜貨鋪與經(jīng)營銀行都很辛苦，但開雜貨鋪的永遠(yuǎn)賺不到大銀行賺的錢。所以做企業(yè)的定位是非常重要的，要明確如何去選目標(biāo)，選擇做什么。種瓜得瓜、種豆得豆，種豆子不可能結(jié)出瓜，種瓜才有可能結(jié)出瓜。
擅于搞大事的恒大，一直沒有讓人失望。
結(jié)語
做企業(yè)不怕沒有資源，就怕沒有目標(biāo)。
恒大的目標(biāo)很明確，就是聚變成“新恒大”。從數(shù)字科技的定調(diào)來看，“新恒大”更像是行業(yè)的一個新物種，而這個物種只有恒大能培育和孵化。
通過2020年財(cái)報(bào)，恒大讓我們看到了企業(yè)的兩面：
作為生產(chǎn)型企業(yè)，深耕地產(chǎn)主業(yè)，持續(xù)優(yōu)化，步步為營，不斷擴(kuò)大市場話語權(quán)。
而作為投資型企業(yè)，在多元化賽道布局中，順勢而為，將新能源汽車、房車中介、物業(yè)、影視、文旅等業(yè)務(wù)賽道協(xié)同發(fā)展，形成一張投資大網(wǎng)，以規(guī)避單一行業(yè)波動引發(fā)的風(fēng)險，從而確保穩(wěn)定持續(xù)的收益。
恒大的這種轉(zhuǎn)變，已經(jīng)不僅僅是地產(chǎn)主業(yè)升級了，它全面覆蓋了衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域，通過構(gòu)建科技數(shù)字閉環(huán)，給市場帶來巨大的想象空間，也成為“新恒大”最生動的注腳。（雨前顧問《無房》分析師 李君霞）
