2020年底，丁祖昱照例在上海靜安體育館總結(jié)中國樓市，干貨很多，但有一句話至今讓人記憶深刻：
他說，房企要學金融機構(gòu)，每年都做一次壓力風險測試。
壓力風險測試是2008年金融危機后，普遍被金融機構(gòu)以及監(jiān)管機構(gòu)采納的一種風險控制手段。
簡單來說，就是以一定模型進行測算，假設(shè)銀行等金融機構(gòu)在遇到不利情況時可能發(fā)生的損失，繼而對單家銀行甚至銀行體系的脆弱性做出評估和判斷，以防止金融危機的發(fā)生。
房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，每年做一次壓力風險測試，其實是非常有必要的。從某種角度說，“三道紅線”就是對房企的壓力測試，但這只是檢驗房企資產(chǎn)負債一個方面。
要綜合評判一家房企是否能夠經(jīng)得住周期，“三道紅線”只是經(jīng)濟基礎(chǔ)，盈利能力、土儲規(guī)模與結(jié)構(gòu)、多元化戰(zhàn)略等綜合起來才能決定房企的“上層建筑”，也就是好不好、遠不遠的問題。
目前恰好正值房企年報季，我們想通過對一些典型房企進行壓力風險測試，找到房企穿越周期的秘密。（注：鑒于龍湖整體財務(wù)數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性，以及更便于對比的行業(yè)TOP10排名，我們將以其為標準，來探求房企發(fā)展的真相）
資金層的壓力測試
房企踩線情況不是秘密，我們就不過多分析了。先來看看丁祖昱提到的兩個維度：
一是現(xiàn)金流壓力測試，即經(jīng)營性現(xiàn)金流加融資性現(xiàn)金流。兩個數(shù)字相加是正值還是負值，數(shù)值有多大，這對企業(yè)的發(fā)展有著巨大的影響。
二是資產(chǎn)質(zhì)量端的壓力測試。所有資產(chǎn)按照市場價全部出售減所有負債。上市公司可以和市值做比較，非上市公司可以和自己的凈資產(chǎn)做比較。
他認為，如果兩道壓力測試完成后，得出來的結(jié)果是不錯的，那么房企在2021年乃至未來能繼續(xù)大踏步前進。但如果結(jié)果不盡如人意的話，就得放緩節(jié)奏，夯實基礎(chǔ)。
我們首先一起來看看十強房企近五年的現(xiàn)金流壓力測試結(jié)果：
數(shù)據(jù)表中，反映出房企一些出人意外的狀態(tài)：
比如，2019年頭部房企的“經(jīng)營現(xiàn)金流凈額+融資現(xiàn)金流凈額”數(shù)值，并未與銷售規(guī)模完全吻合，龍湖雖然總銷售規(guī)模不如其他房企，但這一數(shù)值一直保持中等偏上的水平。
疫情影響最大的2020年上半年，龍湖該指標依然取得了一個不錯的成績，據(jù)其中報顯示，經(jīng)營、融資現(xiàn)金流合計凈流入約330.02億元。
在多數(shù)房企尚未披露最新現(xiàn)金流量表的情況下，上述現(xiàn)金流壓力測試結(jié)果，基本可以驗證龍湖的資金抗壓能力。而梳理多年的數(shù)據(jù)，龍湖能夠成為穿越周期的代表，至少有兩點值得借鑒：
其一，龍湖多年的資產(chǎn)負債始終保持在“綠檔”，“三道紅線”新規(guī)執(zhí)行后并未給其帶來影響，龍湖的融資成本還進一步降低至4.39%。
△ 數(shù)據(jù)源自企業(yè)官網(wǎng)
其二，龍湖一直保持較強的資金柔性，根據(jù)2020年報，龍湖在手的現(xiàn)金及銀行存款合計778.3億元，同比增長28%，為后續(xù)發(fā)展沉淀了充裕的資金。
在“土地兩集中”新政下，可以說資金柔性的強弱關(guān)乎一家房企的未來，而像龍湖這樣錢袋子比較充裕的房企，顯然更有機會實現(xiàn)彎道超車。
土儲方面的壓力測試
土儲方面的壓力測試，主要看其土儲規(guī)模、布局潛力、拿地能力及未來發(fā)展空間等等，這些數(shù)值決定了房企未來的銷售保障和盈利能力，同時也很大程度上決定了企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量。
事實上，丁祖昱所提及的第二個壓力測試，某種程度上即是測試企業(yè)資產(chǎn)的保值增值能力，而土儲基本涵蓋了測試內(nèi)容里的大多數(shù)指標。
年報顯示，2020年龍湖新增土地儲備達2567萬平方米，同比上升達48.3%，截至年末，總土儲合計7400萬平方米，充足的土儲為業(yè)績增長提供了保障。
△ 中金公司將典型房企按當前財務(wù)和土儲狀況分為ABCD四類，龍湖在A類公司
從布局潛力上來看，龍湖主要布局在環(huán)渤海、西部、長三角、華南、華中5個城市群，布局城市以一二線為主，三線城市亦是以溫州、嘉興、常州等這類強三線為主要布局城市，疫后恢復(fù)能力強，是龍湖集團業(yè)績增長深厚的護城河。
再看看拿地能力。先從拿地成本來看，2020年龍湖的新增土儲成本為5687元/平方米，萬科的這一數(shù)值為6710元/平方米，融創(chuàng)為4270元/平方米，保利為7388元/平方米，中海約9773元/平方米。
由此可以看出，龍湖的拿地成本在十強房企中處于低位，這得益于龍湖的多元化拿地能力，龍湖以天街著名，有著豐富的商業(yè)綜合體及TOD綜合體的打造經(jīng)驗，這是企業(yè)拿地上的一大優(yōu)勢。
據(jù)房妹不完全統(tǒng)計，僅2020年4月-7月，龍湖就通過TOD開發(fā)模式獲取東莞、武漢、杭州等城市的核心地塊。截至去年底龍湖在手TOD項目已70余個，隨著今年在南京等城市布局，數(shù)據(jù)亦在不斷增加。
TOD項目對房企能力要求很高，包括對城市的理解、多業(yè)態(tài)的運營能力等，但這種高度復(fù)合業(yè)態(tài)的項目相對來講有合理的地價，所以正在成為房企在高能級城市角逐的戰(zhàn)場。
但由于有較高壁壘，像龍湖這樣有豐富經(jīng)驗，并能將地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋租售、房屋裝修六大主航道業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)組合起來，是其發(fā)展的優(yōu)勢所在。
多元化的壓力測試
國內(nèi)房地產(chǎn)市場從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，多元化正在成為房企突破地產(chǎn)瓶頸的第二增長曲線。
多元化是房企轉(zhuǎn)型的一致方向，但每家房企的做法卻不盡相同。有的聚焦與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同的領(lǐng)域，有的劍走偏鋒投資地產(chǎn)之外的其他領(lǐng)域。
由于目前房企多元化板塊方面的貢獻尚不突出，要判定各領(lǐng)域能取得的價值，還是得從如今的一些大勢來判斷。
房企多元化業(yè)務(wù)探索中較為成型的三大熱門領(lǐng)域是物業(yè)、商業(yè)、租賃住房，而這三個賽道，龍湖均有布局，且都實現(xiàn)了超過30%的增長。
年報顯示，龍湖智慧服務(wù)基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現(xiàn)收入58.4億元（全口徑收入約為77億元），同比增長36%。
2020年龍湖的商場、租賃住房等物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入為75.8億元，同比增長30.9%，商場年底出租率達97%；冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達9.0萬間，租金收入18.1億元，同比增幅55%。
重要的是，龍湖智慧服務(wù)實際管理面積1.72億平方米，處于頭部陣營且尚未上市，從龍湖智慧服務(wù)的特色，以及物業(yè)服務(wù)在資本市場的表現(xiàn)來看，龍湖物業(yè)潛力巨大。
除了地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)之外，龍湖還在2020年啟動了“房屋租售”“房屋裝修”兩大戰(zhàn)略新航道，推出代表房屋租售與房屋裝修的全新品牌“塘鵝”。
這也是當下房企的必爭之地，頭部房企基本都已入局，就看未來多頭混戰(zhàn)，誰能優(yōu)勢勝出了。在服務(wù)方面口碑始終不錯的龍湖，相信很有機會突圍出來。
房企多元化，其實還是得看一個字，就是穩(wěn)。如果房企的多元業(yè)務(wù)在穩(wěn)定增長，且已經(jīng)有優(yōu)勢板塊露頭，那么未來的增長還是有保障的，但如果多元化業(yè)務(wù)大開大合，那么風險也會相應(yīng)增加。
結(jié)語
洛克菲勒說：“并不是每個對數(shù)字敏感的人都會成為優(yōu)秀的老板，但是優(yōu)秀的老板會牢牢把握住企業(yè)的數(shù)字。”
龍湖是數(shù)字把握較好的房企代表，融創(chuàng)也是。重要的是，數(shù)字把握的好，市場就會給予更好的反饋，比如穆迪將融創(chuàng)的評級展望更新為正向。
而龍湖已經(jīng)被正式納入恒生指數(shù)HSI，躋身藍籌行列。這次變動正式生效后，龍湖成為繼華潤、碧桂園、中海之后，第四家入選恒生指數(shù)的內(nèi)地開發(fā)商。
在此之前，龍湖已經(jīng)是被穆迪上調(diào)評級至Baa2，惠譽調(diào)升評級展望至正面，是投資級房企中唯一在2020年獲兩家國際機構(gòu)調(diào)升評級/展望的企業(yè)，也是國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構(gòu)（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)。
穆迪認為，龍湖的Baa2發(fā)行人評級反映了該公司強大的品牌、多元的地域布局、良好的流動性，證明其有能力保持強勁的運營和財務(wù)表現(xiàn)以穿越周期。
這也是我們選擇龍湖作為標準進行剖析的原因所在，畢竟金科、華潤都在學習龍湖模式了，想要了解某家房企的壓力風險，這會是一個較好的對標對象。（李君霞）
