“努力做到凈利潤(rùn)1%-2%。”
針對(duì)投資者詢問(wèn)，“最近杭州集中推地，濱江拍下的幾塊地，利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？”濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興再爆金句。
了解戚老板其人的都知道，他是一位行事不羈的性情中人，經(jīng)常發(fā)表一些豪言壯語(yǔ)。比如他有一套無(wú)敵的拿地邏輯：“別人能拿，我們一定也能；如果別人能虧，我們又為什么不能虧？”
以致于，在杭州首次集中供地時(shí)，濱江集團(tuán)幾乎申報(bào)了所有地塊，同時(shí)還不惜以“比制造業(yè)不如”的凈利潤(rùn)水平爭(zhēng)奪土地，一時(shí)間讓人驚詫不已。
而且，實(shí)現(xiàn)1%-2%的凈利潤(rùn)還是高預(yù)估，因?yàn)槠堇习逄岬搅怂膫€(gè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要前提：濱江集團(tuán)精干高效的管理，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，以及品牌影響大。
言外之意，企業(yè)任何的風(fēng)吹草動(dòng)都將進(jìn)一步導(dǎo)致凈利潤(rùn)下滑，戚金興自揭企業(yè)發(fā)展困境，為的是什么？
在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打近四十年，戚老板不會(huì)不知道向外界公開敏感數(shù)據(jù)，會(huì)掀起怎樣的輿論風(fēng)波，但這也是不得已為之。
一方面，房企盈利能力走低已是公開的秘密，對(duì)此戚金興也直言不諱。在去年底舉行的媒體交流會(huì)上，戚金興就曾透露公司利潤(rùn)率僅5%，還斷言“其他兄弟單位可能還達(dá)不到這個(gè)數(shù)字。”
另一方面，大環(huán)境使然。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年下半年杭州限房?jī)r(jià)宅地整體利潤(rùn)率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年開始則已有不少宅地的利潤(rùn)率不到3%。
如此種種，困于其中的濱江集團(tuán)已無(wú)法破局。
事實(shí)上，一向有啥說(shuō)啥的戚老板，并不是危言聳聽。我們跟某房企的中高層討論過(guò)，他認(rèn)為，濱江這次拿地，能做到1%-2%的凈利潤(rùn)確實(shí)算是高水平了。
對(duì)于大本營(yíng)在杭州的濱江集團(tuán)而言，相比起沒貨賣，低利潤(rùn)跑量讓現(xiàn)金流滾動(dòng)起來(lái)非常必要。因?yàn)槠渌鞘须m然可能會(huì)有利潤(rùn)點(diǎn)，但都是紙面上的，市場(chǎng)一變化可能就涼了。
從濱江集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況能窺見一二。2020年至今，濱江除2020年中報(bào)時(shí)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流有短暫回正，其他幾個(gè)季度均為負(fù)值，2021年一季度為-6.37億元。
這解釋了濱江為何硬著頭皮都要搶地的沖動(dòng)，但從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，杭州的利潤(rùn)率只能這么低？其實(shí)不然，像萬(wàn)科在杭州地區(qū)的利潤(rùn)率就比濱江的要高。
對(duì)于“去年年報(bào)中濱江的毛利率和萬(wàn)科同在上海杭州地區(qū)的項(xiàng)目相比，為什么明顯偏低？”的提問(wèn)，濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)沈偉東回復(fù)如下。
“公司過(guò)去土地獲取方式以招拍掛為主，下一步將逐步提高收并購(gòu)獲取土地方式，以及增加住宅+類的項(xiàng)目，以穩(wěn)定并提高項(xiàng)目及公司的毛利。”
然而，對(duì)濱江集團(tuán)而言，收并購(gòu)可能只是說(shuō)說(shuō)而已，目前尚未見到其實(shí)際推進(jìn)的措施。
2021年以來(lái)，濱江更多聚焦于與其他房企的合作，在杭州與曾為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的融信站在了一條戰(zhàn)線，在廣州則聯(lián)手越秀地產(chǎn)開疆拓土。
但看似美好的背后，實(shí)則是濱江對(duì)內(nèi)對(duì)外面對(duì)的擴(kuò)儲(chǔ)難題。
要提升利潤(rùn)率，收并購(gòu)是繞不開的一條道路，但此前濱江集團(tuán)沒少吃虧，可謂“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。
在深圳市場(chǎng)，濱江集團(tuán)曾與安遠(yuǎn)控股達(dá)成合作意向，共同開發(fā)位于深圳龍華區(qū)的舊改項(xiàng)目羊臺(tái)山山麓。但項(xiàng)目因后者實(shí)際控制人獲罪而中止，濱江集團(tuán)支付給安遠(yuǎn)控股的11.6億元投資款，耗時(shí)兩年仍未全部追回。
除深圳外，濱江集團(tuán)在上海也栽過(guò)跟頭。2016年濱江集團(tuán)以總價(jià)7.98億元收購(gòu)了上海湘府花園三期項(xiàng)目10%股權(quán)，由于對(duì)市場(chǎng)不熟，濱江集團(tuán)在其中扮演“輸血者”角色，前后兩次向項(xiàng)目輸血9.06億元，但該項(xiàng)目同樣擱淺。
兩個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)給濱江帶來(lái)了約20億元的損失。同時(shí)，截至2020年底，濱江的主營(yíng)構(gòu)成中浙江省外僅占5%。
濱江過(guò)往失敗的案例證明，收并購(gòu)能力并非一朝一夕就能練成的。而收并購(gòu)等多元化擴(kuò)儲(chǔ)能力不足，又將進(jìn)一步制約濱江的發(fā)展，戚老板定下的2021年?duì)幦∨c去年持平，實(shí)現(xiàn)8%的利潤(rùn)率，似乎有些過(guò)于樂觀。
換個(gè)角度說(shuō)，濱江靠自身能力在杭州拿地都困難，何況是其他并不熟悉的市場(chǎng)呢？
不可否認(rèn)，濱江在造房上有兩把刷子，但運(yùn)營(yíng)能力不足也是其明顯的短板。
因此，有投資者開門見山的問(wèn)：房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入殘局階段，我們作為一個(gè)社會(huì)主義國(guó)家，成熟行業(yè)的國(guó)有化和大眾化是一條比較容易看清的路線，請(qǐng)問(wèn)濱江是否有計(jì)劃引入國(guó)資背景的股東方，更充分的參與并享受殘局階段的地產(chǎn)紅利？
戚老板也不避諱的表示，濱江這幾年廣泛地和中央企業(yè)、地方國(guó)有企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目合作，我們堅(jiān)持，只要對(duì)國(guó)家有利，行業(yè)有利，市場(chǎng)有利，企業(yè)發(fā)展有利，未來(lái)我們一定會(huì)繼續(xù)加大和央企、國(guó)企在各方面的合作。
這段話有這么幾層意思。其一，濱江與央企、國(guó)企合作廣泛；其二，未來(lái)還要繼續(xù)加強(qiáng)合作；其三，重點(diǎn)是戚老板并未否認(rèn)可能“引入國(guó)資背景的股東方”這種說(shuō)法。
翻譯過(guò)來(lái)，這就是濱江集團(tuán)的現(xiàn)在與未來(lái)。
過(guò)去，濱江集團(tuán)的銷售額中有近半數(shù)為合作方貢獻(xiàn)，“代建”生意讓濱江圓了千億夢(mèng)，但同時(shí)其凈利潤(rùn)卻一直處于行業(yè)低位。
伴隨浙江、特別是杭州市場(chǎng)內(nèi)卷化越來(lái)越嚴(yán)重，濱江會(huì)步綠城的后塵賣身國(guó)企嗎？這有待時(shí)間驗(yàn)證，但唯一可以確認(rèn)的是，戚老板絕對(duì)是最“實(shí)誠(chéng)”的房企掌舵手。（李君霞）
