仔細(xì)翻看雅居樂2021年中報(bào)，有種強(qiáng)烈的感受，這家公司已經(jīng)找到了地產(chǎn)新周期的破解之法。
深層邏輯藏在兩組數(shù)據(jù)當(dāng)中。
第一組數(shù)據(jù)：銷售金額753.3億元，同比增長(zhǎng)36.7%；營(yíng)收385.88億元，同比增長(zhǎng)15.1%；凈利潤(rùn)64.71億元，同比增長(zhǎng)2.1%；“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔。
第二組數(shù)據(jù)：擁有5,295萬(wàn)平方米土儲(chǔ)；深耕大灣區(qū)、長(zhǎng)三角，兩大城市群的土儲(chǔ)占整體土地儲(chǔ)備的39.3%；多元化業(yè)務(wù)收入為64.96億元（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額），貢獻(xiàn)占比進(jìn)一步提升至16.8%，同比上漲了4.2個(gè)百分點(diǎn)；穆迪和標(biāo)普雙雙調(diào)升雅居樂評(píng)級(jí)展望。
兩組數(shù)據(jù)都可圈可點(diǎn)，特別是在地產(chǎn)行業(yè)急劇變化的當(dāng)下。
從第一組數(shù)據(jù)能看到，雅居樂不僅實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量增長(zhǎng)，同時(shí)財(cái)務(wù)指標(biāo)健康風(fēng)險(xiǎn)可控，“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔，企業(yè)“向管理要效益”的精益經(jīng)營(yíng)可見一斑。
第二組數(shù)據(jù)折射的是雅居樂未來(lái)的價(jià)值。5,295萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)足夠其未來(lái)四至五年的發(fā)展需求，彈藥充足，而在大灣區(qū)、長(zhǎng)三角的深耕容易刺激出馬太效應(yīng)，形成地產(chǎn)主業(yè)與多元化業(yè)務(wù)的雙向賦能。
當(dāng)然，重要的是數(shù)據(jù)背后值得深入的話題：雅居樂是如何做到的？其能否在地產(chǎn)新周期中長(zhǎng)跑下去？
雅居樂集團(tuán)董事局主席兼總裁陳卓林（中）、雅居樂集團(tuán)副總裁潘智勇（右）、雅居樂集團(tuán)副總裁王海洋（左）
“零踩線”背后
2021年上半年，雅居樂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，凈負(fù)債率為45.3%，現(xiàn)金短債比為1.18倍，全部達(dá)到“三道紅線”綠檔要求。
其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率降幅顯著，分別較2020年末下降3.5個(gè)百分點(diǎn)和15.7個(gè)百分點(diǎn)。
“綠檔”背后，是雅居樂業(yè)務(wù)發(fā)展與財(cái)務(wù)管理的平衡術(shù)。
一方面，是持續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，特別是在抓銷售方面表現(xiàn)出色。
雅居樂將2021年的全年預(yù)售額目標(biāo)定在1500億元，上半年公司實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額753.3億元，完成全年目標(biāo)的50.2%。
業(yè)績(jī)穩(wěn)增背后，是雅居樂不斷迭代產(chǎn)品及服務(wù)，并通過多渠道銷售組合及創(chuàng)新線上線下雙結(jié)合的銷售策略，向管理要效益。
產(chǎn)品和服務(wù)上，雅居樂從未停止創(chuàng)新。比如，深化5N產(chǎn)品體系，依托國(guó)際和國(guó)內(nèi)雙重標(biāo)準(zhǔn)，打造樂健康“十大維度”提升產(chǎn)品力，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。
又如，將服務(wù)升級(jí)迭代為現(xiàn)在的“5S+生活服務(wù)體系”，Smile+、Serve+、Share+、Support+、Satisfy+5大服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)滲透到客戶從看房到入住后的全周期，讓雅居樂服務(wù)完成從品牌到品牌化的升華。
在創(chuàng)新營(yíng)銷方面，前段時(shí)間破圈傳播的“微笑天使2021雅居樂廠牌天團(tuán)紅人秀”整合營(yíng)銷就是很好的例證。
過去兩年，無(wú)論是在產(chǎn)品還是在銷售上，各大開發(fā)商都在絞盡腦汁創(chuàng)新求變，而雅居樂借助這套產(chǎn)品力提升與營(yíng)銷創(chuàng)新變革的組合拳，實(shí)現(xiàn)了銷售均價(jià)與銷售規(guī)模的雙雙提升。
這種由上而下的強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，也保證了雅居樂盈利能力的持續(xù)向好。
另一方面，是持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
2021年上半年，雅居樂境內(nèi)外融資渠道暢通。在境外，發(fā)行于2026年到期4.5億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)，并獲授予一筆初始金額為52.53億港元及2850萬(wàn)美元（附帶增額權(quán)）的信貸協(xié)議；在境內(nèi)，發(fā)行于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的公司債券。
同時(shí)，于2021年6月悉數(shù)贖回到期的1億美元8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券，并將視情況適時(shí)贖回現(xiàn)存的其他永續(xù)債，永續(xù)債規(guī)模將不再增加。
通過多元融資渠道，雅居樂融資成本進(jìn)一步降低，平均融資成本較2020年底下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.96%。
穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管控、多元化的融資渠道，雅居樂均好的基本面，獲兩大國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普雙雙調(diào)升評(píng)級(jí)展望至“穩(wěn)定”；同時(shí)，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合國(guó)際也首次授予雅居樂國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人“BBB-”評(píng)級(jí)，成為雅居樂獲得的首個(gè)境外投資級(jí)信用評(píng)級(jí)。
戰(zhàn)略深耕，精準(zhǔn)出擊
對(duì)于雅居樂未來(lái)的彈藥儲(chǔ)備，結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)其戰(zhàn)略遠(yuǎn)見。
從土儲(chǔ)分布的大范圍看，雅居樂摸準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈搏，繼續(xù)深耕珠三角、長(zhǎng)三角兩大戰(zhàn)略深耕城市群。2021年上半年，在雅居樂304萬(wàn)平方米的新增土儲(chǔ)面積中，來(lái)自前述城市群的新增面積占比達(dá)到58.6%。
其中，大灣區(qū)作為雅居樂起家的地方，也是公司大本營(yíng)，雅居樂具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，2021年上半年，雅居樂在廣州、中山、佛山各拿下一宗地塊。
同時(shí)，雅居樂也加大對(duì)長(zhǎng)三角的投拓力度，從中報(bào)數(shù)據(jù)可以看到，在上半年新增的22個(gè)項(xiàng)目中，長(zhǎng)三角就占了9個(gè)。
由此可以看到雅居樂精準(zhǔn)出擊的戰(zhàn)略思維和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)理念。
隨著優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的增厚，截至2021年6月30日，雅居樂已布局85個(gè)城市，擁有預(yù)計(jì)總建筑面積為5,295萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，為集團(tuán)未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展提供重要支撐。
多元化強(qiáng)勁蓄力
近年來(lái)，在“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的運(yùn)營(yíng)模式下，雅居樂多元化業(yè)務(wù)亦呈現(xiàn)出穩(wěn)健協(xié)同增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
截至2021年6月底，雅居樂物業(yè)管理及其他收入分別較去年同期上升57.1%及44.5%；多元化業(yè)務(wù)收入為64.96億元（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額）。
目前，雅居樂的多元化業(yè)務(wù)對(duì)其整體收入的貢獻(xiàn)占比進(jìn)一步提升至16.8%，同比上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。隨著物管、代建、環(huán)保等領(lǐng)域愈趨成熟，相信其營(yíng)收、利潤(rùn)占比將進(jìn)一步提升。
具體到各多元業(yè)務(wù)板塊上，以雅生活表現(xiàn)最為搶眼。
其中，雅生活是目前國(guó)內(nèi)最大的上市物管企業(yè)之一，其上半年?duì)I業(yè)額達(dá)到62.47億元，同比上升56.1%；在管面積及合約面積分別為4.24億平方米及5.84億平方米。
我們還注意到，雅生活是2021年上半年拓展項(xiàng)目數(shù)量最多的物企。據(jù)克而瑞公布的“2021年上半年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增拓展TOP50”顯示，雅生活以新增拓展項(xiàng)目226個(gè)超過碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、招商積余等企業(yè)。
這也意味著，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，雅生活繼續(xù)保持著強(qiáng)勁的拓展節(jié)奏，不斷鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。
在城市更新方面，雅居樂也在加快推進(jìn)步伐。截至2021年上半年，雅居樂城市更新已簽訂22個(gè)合作協(xié)議，重點(diǎn)聚焦大灣區(qū)，并深入華北地區(qū)及中原地區(qū)，已鎖定預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)1,492萬(wàn)平方米，鎖定貨值預(yù)計(jì)達(dá)人民幣4,522億元。
此外，環(huán)保、房管、商業(yè)等業(yè)務(wù)板塊也均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
期內(nèi)，環(huán)保集團(tuán)營(yíng)業(yè)額為12.19億元，同比上升52.6%；房管集團(tuán)持續(xù)深入輕資產(chǎn)代建，項(xiàng)目累計(jì)總建筑面積達(dá)1,000萬(wàn)平方米；商業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2.85億，同比增長(zhǎng)17.9%，旗下首個(gè)雅樂系商業(yè)綜合體——花都雅樂城亦落地開業(yè)。
上述多元化業(yè)務(wù)的強(qiáng)勁蓄力，將促使雅居樂未來(lái)整體收入結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健。
結(jié)語(yǔ)
在如今地產(chǎn)行業(yè)瞬息萬(wàn)變的情況下，雅居樂仍能保持穩(wěn)健增長(zhǎng)、戰(zhàn)略定力，殊為不易。
雅居樂似乎已然掌握了管理紅利時(shí)代企業(yè)發(fā)展的真諦：核心指標(biāo)保持穩(wěn)健、戰(zhàn)略部署精耕細(xì)作、多元探索雙向賦能。
當(dāng)所有的合力集中起勢(shì)，雅居樂就顯示出強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力，成為少數(shù)率先與周期為友的房企之一。
而對(duì)于一個(gè)善跑者而言，只要掌握了技巧，長(zhǎng)跑就不是什么難事。（李君霞）
